A afirmação de que o imóvel responde pelas dívidas condominiais nem sempre é verdadeira.
A 3ª Turma do STJ decidiu que o imóvel financiado (alienado fiduciariamente) não pode ser penhorado em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante (REsp 2.036.289).
O que é alienação fiduciária?
A alienação fiduciária é um contrato comum no financiamento de imóveis, por meio do qual o devedor fiduciante (quem solicita o financiamento) transfere a propriedade do imóvel ao credor fiduciário (a instituição financeira que concede o financiamento) até o pagamento total da dívida, ficando o imóvel como garantia.
Durante o contrato de financiamento, o devedor fiduciante fica na posse direta do bem, mesmo que o imóvel ainda não integre o seu patrimônio. O credor fiduciário, que é a instituição financeira que concede o financiamento, fica na posição de possuidora indireta do imóvel.
Quais são os fundamentos da decisão do STJ?
A jurisprudência do STJ tem se posicionado no sentido de que, enquanto está na posse direta do bem, o devedor fiduciante (quem solicita o financiamento) é o titular da obrigação de pagar as dívidas condominiais.
O entendimento é respaldado pelo art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997, que estabelece: “responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse”.
Nessa condição, o devedor fiduciante deve responder com todo o seu patrimônio pelas dívidas condominiais (art. 789 do CPC). No seu patrimônio, no entanto, não se inclui o imóvel que é objeto do financiamento, cuja propriedade pertence ao credor fiduciário, ou seja, a instituição financeira que concedeu o financiamento.
É possível penhorar o direito real de aquisição
Por outro lado, isso não exclui a possibilidade de que seja penhorado o direito real de aquisição que pertence ao devedor fiduciante, nos termos do art. 835, inc. XII, do CPC, aos credores em geral e ao credor da despesa vinculada ao imóvel.
Nessa hipótese, não há aquisição da propriedade plena, mas o adquirente sub-roga-se na posição jurídica de titular de direito expectativo real de aquisição do devedor fiduciante.
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