A permuta é um instrumento bastante utilizado no mercado imobiliário, especialmente em projetos de incorporação. Mas dentro desse gênero existe uma modalidade específica que gera muitas dúvidas entre proprietários e incorporadoras: a permuta com reserva de fração ideal.
Neste artigo, explicamos em que consiste essa operação, qual o seu tratamento jurídico-tributário e por que sobre ela não incide o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis inter vivos e onerosa), destacando ainda os principais precedentes dos tribunais.
O que é a permuta com reserva de fração ideal?
Na permuta imobiliária, duas partes trocam bens imóveis ou frações ideais sem necessidade de pagamento em dinheiro.
Na modalidade com reserva de fração ideal, o proprietário do terreno transfere apenas parte de sua fração ideal à incorporadora, mantendo para si uma parcela da titularidade. A incorporadora, por sua vez, assume a obrigação de fazer consistente em edificar unidades autônomas no imóvel e entregar algumas delas ao proprietário, como contrapartida pela fração que ele manteve.
Em outras palavras, o proprietário não “compra” as unidades: ele já detinha a fração ideal e apenas a conserva, recebendo as unidades autônomas edificadas sobre a fração que permaneceu sob sua titularidade.
Por que não incide ITBI?
O fato gerador do ITBI é a transmissão onerosa da propriedade ou de direitos reais sobre imóveis.
Na permuta com reserva de fração ideal, ocorre algo diferente:
Não há transmissão da fração reservada: ela continua pertencendo ao proprietário.
A entrega das unidades autônomas é a materialização de uma obrigação de fazer da incorporadora, e não a aquisição de um bem alheio.
Ou seja, o proprietário apenas vê sua fração transformada em unidades, sem ingresso de patrimônio novo ou transmissão onerosa.
Por isso, os tribunais têm entendido que não se configura o fato gerador do ITBI nessa operação.
Precedentes relevantes
A jurisprudência já consolidou essa posição:
TJRS: reconheceu que, na permuta com reserva de fração ideal, não há incidência de ITBI sobre as unidades recebidas pelo proprietário, pois elas correspondem ao que foi edificado na fração ideal que permaneceu em seu domínio.
STF – Súmulas 110 e 470: estabelecem que o ITBI não incide sobre construções realizadas pelo adquirente ou pelo próprio titular antes da transmissão da propriedade. Esse entendimento reforça que não se pode tributar a obrigação de fazer ou a transformação de uma fração já existente.
STJ: em decisões recentes, reafirmou que o fato gerador do ITBI exige transmissão onerosa de propriedade, afastando sua cobrança em hipóteses que não envolvem efetiva aquisição de imóvel.
Conclusão
A permuta com reserva de fração ideal é uma ferramenta estratégica de planejamento imobiliário, que permite ao proprietário de terrenos participar de empreendimentos sem perder totalmente sua titularidade e, de quebra, evita a incidência do ITBI.
Mais do que um detalhe técnico, trata-se de uma operação reconhecida e validada pelos tribunais superiores, trazendo segurança jurídica tanto para proprietários quanto para incorporadoras.
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Dica estratégica: antes de qualquer permuta, é fundamental contar com análise especializada para evitar autuações fiscais e estruturar corretamente o contrato perante o Cartório de Registro de Imóveis e a Prefeitura.
