O que é?
O contrato de intermediação de negócios imobiliários, amplamente conhecido como “corretagem”, é regido pelo Código Civil (dos artigos 722 ao 729). Nos termos da lei, pelo contrato de corretagem, uma pessoa física ou jurídica obriga-se a obter para terceiros um ou mais negócios (geralmente de caráter imobiliário).
Pela realização dos serviços de mediação, o corretor recebe o pagamento da comissão, que passa a ser devida, pela lei, na ocasião em que se tenha conseguido o resultado previsto no contrato, ainda que o negócio não se efetive em virtude do arrependimento das partes negociantes.
O que se entende por “resultado útil”?
Na interpretação desse dispositivo legal, os Tribunais brasileiros desenvolveram o entendimento de que o “resultado previsto no contrato”, como menciona o art. 725 do Código Civil, deve ser compatível com o atingimento de um patamar mínimo de “utilidade” do trabalho desenvolvido pelo corretor, criando o conceito de “resultado útil”.
“Resultado útil” passa a ser, nessa ordem de fatores, a concretização da mediação , a aproximação de comprador e vendedor em razão do contrato de corretagem, ainda que dessa mediação e aproximação se arrependam e venham a desfazer o negócio. Mas, não é qualquer aproximação que garante o recebimento da comissão.
Será necessário, no caso concreto, (1) examinar o negócio ao qual o corretor se obrigou, (2) os deveres contratuais por ele assumido e (3) as provas produzidas no processo, a fim de se entender se o resultado útil foi alcançado – ainda que mais à frente o contrato de compra e venda do imóvel não tenha prosseguido por arrependimento das partes.
No julgamento do REsp 1.339.642/RJ no STJ, por unanimidade, decidiu-se que “a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal demonstram que o resultado útil foi alcançado e, por conseguinte, apesar de ter o comprador desistido do negócio posteriormente, é devida a comissão por corretagem”.
A ausência de registro imobiliário afasta o “resultado útil”?
Atualmente, o entendimento dos tribunais é o de que a ausência de registro da escritura pública não afasta o dever de pagar a comissão ao corretor, em razão do contrato de corretagem. Veja exemplos de algumas decisões exatamente sobre esse ponto:
“verifica-se que a expressão resultado previsto do contrato de mediação ou simplesmente resultado útil (art. 725 do CC/2002), para fins de obrigação do pagamento de comissão de corretagem em negócios imobiliários, não exige, em regra, o registro da escritura pública de compra e venda” (REsp 1.272.932/MG, 3ª Turma, DJe 2/10/2017).
“A assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal demonstram que o resultado útil foi alcançado e, por conseguinte, apesar de ter o comprador desistido do negócio posteriormente, é devida a comissão por corretagem” (REsp 1.339.642/RJ, 3ª Turma, DJe 18/3/2013).
“se havia documento válido a corroborar o negócio jurídico – suficiente para a exigência do registro imobiliário -, não obstante seu posterior desfazimento, é salutar reconhecer que a corretora alcançou o “resultado útil” da avença” (REsp 1.228.180/RS, 4ª Turma, DJe 28/3/2011).
É possível condicionar o pagamento da comissão ao registro via contrato?
A regra acima prevalece para os casos em que vendedor (ou comprador, incorporador, loteadora, etc.) não firmaram com o corretor, pessoa física ou jurídica, contrato de mediação imobiliária, ou nos casos em que, tendo firmado um contrato, ele nada prevê a respeito das hipóteses e circunstâncias que ensejam o pagamento da comissão ao corretor.
Porém, através da vontade dos envolvidos, por meio de cláusulas contratuais, o pagamento da comissão pode ser vinculada a determinados acontecimentos futuros. Só com a ocorrência desses eventos futuros é que se passa a ser devida a comissão de corretagem. No direito, chama-se esse arranjo de “condição”, expediente que posterga a eficácia de um contrato e vincula o dever de pagar a um concreto acontecimento futuro e incerto (sem data previsível), exatamente como é o caso do registro imobiliário.
Isso significa que mesmo tendo o corretor atingido o resultado útil da mediação imobiliária, pode ficar sem receber sua comissão, caso tenha assinado um contrato de corretagem com o vendedor que condicione o pagamento dessa comissão à lavratura da escritura ou registro da escritura no cartório.
Essa prática foi chancelada pelo Superior Tribunal de Justiça, o qual, na ocasião, afirmou que ” . Esse entendimento, além de observar a autonomia da vontade, privilegia a livre concorrência, na medida em que permite ao corretor adotar medidas para transmitir aos seus clientes uma maior confiança em seus serviços, assumindo mais riscos em troca de uma remuneração maior” (REsp 2.000.978/SP).
Ficou com dúvidas ou quer saber mais sobre o assunto?
Nos envie uma mensagem.
